Pek çok markanın bir arada hizmet verdiği alışveriş merkezleri, diğer tüm ticari işletmeler gibi yasalar tarafından bir dizi sınırlamaya tabi tutulmuştur. AVM açma için bu yasalarda yer alan yeterliliklerin sağlanması önem arz etmektedir. İstanbul Esnaf ve Sanatkarlar Odaları Birliği tarafından çıkarılan Yönetmelik Taslağı ile belirlenmiş olan kotayı doldurduğu için bazı şehirlerde ve bu şehirlerin ilçelerinde alışveriş merkezi açma kısıtı getirilmiştir. AVM lokasyon analizi bu illeri ve ilçeleri tespit etmek için en önemli teknik yöntemlerden biridir. Coğrafi bilgi sistemleri tarafından beslenen lokasyon analizi yöntemleri sayesinde hangi bölgede nüfusun ne denli yoğun oluğunu tespit etmek, şehirlere ve ilçelere göre AVM sayısını tespit etmek ve yeni açılmak istenilen bir AVM ile mevcut AVM arasındaki mesafeyi belirlemek gibi pek çok işlem, lokasyon analizi sayesinde kolay bir şekilde yapılabilmektedir.
AVM Açma Kısıtlaması Nedir?
AVM açma kısıtlaması birçok gerekçe ile taslak yönetmelik olarak ortaya çıkmıştır. Hem var olan AVM’lerin mevcut rekabet durumunu korumak hem de şehirde ya da ilçede var olan küçük esnafı da büyük sermaye karşısında ezdirmemek gibi pek çok amaç bulunmaktadır.
Türkiye Esnaf ve Sanatkarlar Konfederasyonu Genel Başkanlığı, AR-GE İlişkiler Müdürlüğü’nün; 05.02.2021 tarihli ve 2021/03Sanatkarlar Odası Birliği tarafından sunulan yeni yönetmelik taslağının da sürdürdüğü 29636 sayılı genelgesinin ikinci bölümünün dördüncü maddesinde AVM kısıtına konu olan durumlar açık bir şekilde belirtilmiştir. Yeni yönetmelik taslağı, AVM açmanın kısıtlanabileceği iller şeklinde bir liste yapmak yerine, yapılan düzenlemenin gelecekte de geçerli olabilmesi adına genel ilkeleri belirlemiştir. Buna göre alışveriş merkezi açmanın mümkün olmadığı durumları şu şekilde tarif etmek mümkündür:
- Nüfusu 300 bini aşmayan illerde ve en az 100 bin kişilik nüfusa sahip olmayan ilçelerde alışveriş merkezi açabilmek mümkün değildir. Nüfusu 300 bini bulan şehirlerin, 100 bin kişiyi aşan ilçelerinde her 100 bin kişi için 1 alışveriş merkezi düşecek şekilde AVM açabilmek mümkündür. Bu alışveriş merkezlerinin en az 20 bin metrekare brüt kullanım alanına sahip olması gereklidir.
- Birden fazla AVM açma olanağının bulunduğu durumlarda ise iki AVM’nin kapılarından itibaren birbirlerine mesafelerinin 5 bin metre olması gereklidir. Daha kısa mesafe içerisinde iki farklı AVM kurulması mümkün değildir.
Kısıtlara karşı markalar da çeşitli önlemler alma yoluna gitmişlerdir. Daha önce AVM geliştirme üzerine de çalışmış olan Maptriks’te Account Executive Fatma Zekiye Güneyse bir röportajında; “Mağaza sahipleri ve AVM yönetimleri pandemi sürecini en uygun şekilde atlatmak adına yeni anlaşmalara imza atmış ve sabit kira gelirleri yerine ciro paylarına ağırlık vermeye başlamıştır. Özellikle büyük m² kullanımı bulunan mağazalar, AVM içerisinde daha küçük alanlarda yerleşmeye başlamışlardır.” Şeklinde demeç vererek bu durumu doğrulamıştır.
İlginizi çekebilir: Harita Nedir? Google Haritalar’ın Gücünü Keşfedin!
Neden AVM Açma Kısıtı Getirilmek İsteniyor?
AVM açma kısıtının neden getirilmek istendiğine dair gerekçeler de yukarıda bahsedilen yönetmelikte açık bir şekilde belirtilmektedir. Bunların başında çevreye, trafiğe ve altyapıya büyük yük binmesini engelleme amacı ön plana çıkmaktadır. Nüfus yoğunluğunun az olduğu kent ya da ilçe merkezlerinde birden fazla alışveriş merkezinin kurulması, trafik kilitlenmelerine ve çevrenin de olumsuz etkilenmesine yol açmaktadır. Bununla birlikte kent ya da ilçede bulunan küçük işletmelerin rekabette ezilmemeleri de AVM açma kısıtı açısından önemli bir nedendir.
Maptriks’te Senior Consultant Gözde KARAHAN bir röportajında; “2020 yılı sonunda, Türkiye genelinde AVM yatırımlarına bakıldığında küçük, orta ve üst ölçekli toplam 444 AVM olduğu görülmektedir. AVM’lerin toplam brüt kiralanabilir alanı 13,5 milyon m² seviyelerine ulaşmıştır. 2020 yılında 10’un üzerinde AVM faaliyetine son vermiştir. Büyük bölümü İstanbul ve Ankara illerinde olmak üzere 32 AVM’nin inşaatı devam etmektedir. Yıllar itibariyle bakıldığında, AVM artış hızlarının azaldığı görülmektedir. Buna rağmen, 2022 yılında projelerin tamamlanması halinde en az 1,2 milyon m² brüt kiralanabilir alanın stoklara dahil olacağı düşünülmektedir. 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ise ortalama 160 m² seviyesinde olup İstanbul ve Ankara’da bu seviye iki katına çıkmaktadır” şeklinde demeç vererek durumu sayısal verilere dayandırarak açıklayıcı bir şekilde özetlemiştir.
İlginizi çekebilir: Lokasyon Zekâsı ile Sanal Etkinlik Stratejisi Geliştirin
Yönetmelik Taslağına Göre Türkiye’de Hangi İllere AVM Açmak Kısıtlanacak?
Alışveriş Merkezi ve Zincir Marketlerin Açılış ve Faaliyete Geçiş Kriterlerinin Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik taslağı taslağına göre herhangi bir şehrin ismini anmadan, yalnızca yukarıda belirtilen şartlarla sınırlandırma yapmaktadır. Hangi şehirlerde AVM açmanın kısıtlı olduğunu belirlemek için şehir şehir coğrafi ve istatistiki analizler yapmak gereklidir. Hangi kentin nüfusunun ne kadar olduğu, bu kentlerin 100 bin kişiyi aşan kaç ilçesinin bulunduğu var olan ilçelerde alışveriş merkezinin olup olmadığı gibi pek çok soru bir arada düşünülerek analiz edilmesi gereklidir. Bu denli geniş çaplı bir analizi geleneksel bir şekilde yapabilmek ise oldukça zordur.
İlginizi çekebilir: Google Maps Platform Nedir? Google Maps API Nedir? Uzmanından Öğrenin!
Maptriks Farkı ile AVM Açma Kısıtı Hakkında
Yasal şartları yerine getirerek yeni açılacak AVM lokasyonu belirlemek ya da mevcut durumu analiz etmek açısındanbelirleyebilmek adına Maptriks son derece cazip hizmetler sunmaktadır. Uzun yıllardan beri hem alışveriş merkezleri için hem de farklı sektörler için veriye dayalı analiz olanakları sunan Maptriks, “Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik Taslağı” taslağı üzerinde belirtilen maddelere uygun olan lokasyonların belirlenmesi için de destek sağlamaktadır.
Maptriks’te Senior Account Executive Baran ALPHAN bir röportajında; “Maptriks olarak 2021 yılından beklentimiz ise Nisan ayından itibaren AVM ziyaretçi sayılarının ve m² ciro verimliliklerinin kademeli olarak artacağı yönündedir. Kapalı AVM konseptlerinin zamanla açık pazar veya perakende caddesi modeline evrileceğini tahmin etmekteyiz. Markaların daha küçük m² kullanımlarına geçmesi sayesinde, AVM marka karmalarının çeşitliliğinin artmasını beklemekteyiz. Ayrıca sektörel anlamda teknoloji, çocuk ürünleri, doğal ürünler ve sağlık ürünleri üreten markaların yaygınlaşağını tahmin etmekteyiz.” şeklinde demeç vermiştir.
Bu durumlar düşünüldüğünde, yer seçim analizi ile AVM açmanın kısıtlı olmadığı yerleri tespit etmenin yanı sıra bir dizi avantaja ulaşabilmek de mümkündür. Bunların başında kurulacak alışveriş merkezinin hedef kitlesinin tanınması ve ilgili lokasyonda bulunan müşterilerin profillerinin çıkarılması gelmektedir. Coğrafi bilgi sistemlerinin sunduğu olanaklardan yararlanan Maptriks, bu sayede hizmet verdiği müşterilerine bir konuma dair gereksinim duydukları her türlü bilgiyi sağlayabilmektedir. Maptriks tarafından sağlanan veriler ile hem AVM sektöründe hem de farklı sektörlerde faaliyet gösteren işletmeler daha doğru ve isabetli kararlar alabilmektedir.
